Privatuthyrningslagen – Så fungerar den

Ska du hyra ut din egen bostad? Då är det högst troligt att privatuthyrningslagen gäller i stället för hyreslagen. Detta är avgörande eftersom privatuthyrningslagen ger dig som uthyrare ett betydligt starkare skydd när det gäller uppsägning, hyressättning och besittningsskydd.

När gäller privatuthyrningslagen?

Lagen gäller när du (som privatperson) hyr ut en egen bostad utanför näringsverksamhet. Med egen bostad menas oftast:

• Din bostadsrätt (som du hyr ut i andra hand)
• Din villa, ditt radhus eller ägarlägenhet
• Ett möblerat eller omöblerat rum i den bostad där du själv bor

Undantag: Lagen gäller inte när du hyr ut en hyresrätt i andra hand. Då gäller alltid den vanliga hyreslagen (12 kap. jordabalken). Lagen gäller heller inte om du hyr ut mer än en bostad (då gäller privatuthyrningslagen för den första, och hyreslagen för den andra).

Uppsägningstid enligt privatuthyrningslagen

Uppsägningstiderna skiljer sig markant från den vanliga hyreslagen och är oftast till uthyrarens fördel.

För dig som hyresvärd

Som hyresvärd har du oftast rätt att säga upp hyresavtalet. Om ni har avtalat om en bestämd hyrestid har du dock som hyresvärd inte rätt att säga upp avtalet i förtid, såvida ni inte uttryckligen skrivit in det i avtalet eller om hyresgästen allvarligt missköter sig (enligt 6 kap. 1 §).

När du säger upp avtalet är uppsägningstiden som utgångspunkt tre månader från det månadsskifte som infaller närmast efter uppsägningen (enligt 6 kap. 2 §). Om ni kommit överens om en kortare uppsägningstid för dig som hyresvärd gäller ändå minst tre månader, eftersom lagen är tvingande till hyresgästens förmån.

För hyresgästen

För hyresgästen är uppsägningstiden alltid en månad, räknat från nästkommande månadsskifte (6 kap. 2 §). Oavsett vad som står i ert hyresavtal kan hyresgästen alltid säga upp avtalet med en månads varsel, även om ni har avtalat om en bestämd tid.

Besittningsskydd – Får hyresgästen bo kvar?

Ett av de viktigaste skälen till att det är avgörande vilken lag som tillämpas är besittningsskyddet. När ett avtal styrs av privatuthyrningslagen får hyresgästen aldrig besittningsskydd (enligt 12 kap. 1 c § jordabalken i kombination med att besittningsskydd helt saknas i 2026:772).

Det innebär att du som värd kan säga upp hyresgästen när du vill (med tre månaders uppsägningstid), och hyresgästen kan inte vända sig till hyresnämnden för att tvinga fram en förlängning. Du behöver därför inte skriva något separat avtal om avstående från besittningsskydd när du hyr ut med stöd av privatuthyrningslagen.

Hyran – Vad är en skälig hyra?

Privatuthyrningslagen tillåter en högre hyra än hyreslagen. Hyran är skälig om den inte påtagligt överstiger hyresvärdens kapitalkostnad och driftskostnad för bostaden.

Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Räntan är en uppskattning oberoende av vilka lån du faktiskt har. Riksbankens referensränta plus ett par procent brukar anses skäligt, men en maxgräns existerar nu, där avkastningsräntan aldrig får beräknas till mer än 15 procent av bostadens värde i relation till beskattningsår (motsvarar taket enligt tidigare 12 kap. 55 § fjärde stycket, se relevanta lagrum för exakt beräkning).

Driftskostnaden är de faktiska kostnader du har för att hålla bostaden. Det kan vara avgift till bostadsrättsföreningen, el, bredband, vatten och eventuell möbelslitage (ofta schablonmässigt beräknat till cirka 10–15 procent av den hyra bostaden skulle gett om den var omöblerad).

Observera: Informationen på den här sidan är avsedd som allmän upplysning och utgör inte juridisk rådgivning. Sidan är inte granskad av jurist. Lagar och regler kan ändras, kontrollera alltid aktuell lagstiftning på Sveriges riksdags webbplats (Lag 2026:772).